マンション管理は管理会社に任せておけば管理がスムーズに捗る

マンション管理は管理会社に任せておけば管理がスムーズに捗る

分譲会社系列の管理会社との管理契約を打ち切ると、メンテナンスの面で支障をきたすと心配する向きもあるが、そのような心配はまったく無用である。管理委託契約を解約する場合、二つのケースが考えられる。その一つは、契約期間が終了する一定の期間前(契約書に規定されている。通常はニヵ月または三ヵ月)までに、解約する旨を管理会社に通知すればいい。

契約期間内に解約するためには、管理会社が契約違反をしている事実を内容証明郵便で、その理由および解約する旨を通知する。原始規約を見直す新規定を導入する現在、多くのマンションでは、分譲会社が作成した「原始規約」を、そのまま管理規約として採用している。原始規約は元来、「中高層共同住宅標準管理規約」に準じて作成されており、マンション管理に必要な事項は、ほぼ網羅されている。しかし、原始規約には往々にして、分譲会社や管理会社に有利な条項がもりこまれている。

その典型的なものが、売れ残った住戸について、分譲業者が支払うべき管理費を免除する規定である。また、標準管理規約には含まれていない規定を導入する必要もある。一例をあげると以下のようになる。(1)暴力団関係者を締め出すための規定(2)区分所有法を補完するための規定(3)マンションの維持管理を長期的な観点からチェックするための規定マンションは暴力団関係者にとってかっこうの住み家であるといわれる。建物が堅固で秘匿性があり、対立組織の攻撃にたいし、住民を盾にできるメリットがあるからである。マンションの密室性は賭博場などには最適の条件であり、分厚い鋼鉄の扉は銃弾を防ぐのに十分である。


多くの分譲会社は営業政策上、管理費や修繕積立金を低めに設定している。ある新築マンションの例では、当初、分譲会社が設定した管理費の各戸平均月額は二万四三〇〇円だった。分譲開始から二年経過した時点で、管理組合が管理会社から提出された決算報告を分析したところ、管理費総収入の三分の一に相当する額が駐車場使用料によって充当されていることがわかった。

一方、駐車場は機械式であって、一五年後に予定されている設備更新のための費用は四二〇〇万円と予想されるのに、現在の積立金額では一五年後に一四〇〇万円にしか達せず、二八〇〇万円も不足することがわかった。機械式駐車場の設備更新に必要な積立金額を確保するために管理費への充当額を減らした結果、管理費の値上げが必要になった。

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